海云鞋厂宿舍区改造项目现场。许雅摄

人民网海口12月11日电 12月8日，在位于海口市金牛岭片区西侧的金岭雅居项目(海云鞋厂宿舍区)工地现场，抢工期、赶进度的氛围火热。

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“老旧小区改造既是民生工程，也是民心工程，改造的是居住环境，提升的是小区品质，增加的是群众的获得感、幸福感。”海垦集团有关负责人在接受采访时表示，今年以来，在海口市、龙华区两级政府的大力支持下，在海垦集团新一届党委高度重视和历届党委的努力推动下，垦地携手着力解决好人民群众急难愁盼问题，创新破解了困扰海云鞋厂宿舍区改造项目长达14年的难题，筑起海云鞋厂300多户近1200余名居民的安居梦。

海云鞋厂宿舍区雨天就积水。海垦集团供图

一下雨就要“逃难”，老旧小区居民苦盼改造14年

“一到台风天或者雨季，这里就是一片汪洋。”在海云鞋厂宿舍区生活了28年的原海云鞋厂职工黄忠勤，用“逃难”来形容在这生活的居民们每逢雨季就要转移的窘境。一个“逃”字道出他们的心酸和狼狈。

让大家担心受怕的还不止如此。“以前大家住的都是瓦房或平房，不仅环境差，安全问题也很让人担心。”原海云鞋厂老职工张仕顺告诉记者，海云鞋厂建于1985年，该宿舍区85%以上属自建房，质量差、房龄长，90%以上达到D级危房，地势低洼，雨季泡水，房屋随时有倒塌的危险。

由于海云鞋厂宿舍区的地势相比周边新建小区低了3米左右，导致常年一下雨就形成积水。此外，由于这里的房屋大部分是建设年代久远的瓦房和连排平顶房，不少房屋出现了不同程度的破损和坍塌，有些房屋的主梁已经被白蚁侵蚀，居民即便想对房屋进行大幅度修缮也是有心无力，只能依靠方钢对房屋进行简单、暂时性的加固。

“这里不仅经常面临积水的问题，也存在用水问题，尤其是傍晚用水量较大的时候，水龙头来水很小，一些住在老楼房高层的住户甚至间歇性停水。”居民韩阿姨告诉记者，除此之外，供电线路老化、水管锈破、环境卫生差等问题也让大家苦不堪言。

除却房屋的老、破问题，“蜗居”也是海云鞋厂宿舍区居民的生活常态。“当年海云鞋厂宿舍区的自建房标准，每户的住房面积约30平方米。这么多年来，我们一家五口就生活在这个‘老破小’的房子里。”黄忠勤苦笑道。

在海云鞋厂宿舍区，类似黄忠勤一家情况的并不在少数。因为居住条件拥挤不堪，有的居民不得不到外面租房住。

启动改造，成了海云鞋厂宿舍区300多户居民多年的共同心声。2008年以来，海云鞋厂宿舍区的住户们多次向海口市政府相关部门、原省农垦总局反映诉求，垦地双方高度重视，多次为此事奔走努力。但由于种种原因，改造一事迟迟未能实质性推动，而这也成为了困扰垦地多年的信访焦点、难点。

“我从20出头的姑娘进厂工作到结婚生子，再到现在已经退休，这么多年来我就盼着有一天能住上新房。”原海云鞋厂职工张阿姨说，14年的等待，让这里的居民们不断经历着从希望到失望的内心煎熬。

如何推进海云鞋厂改造，成了垦地双方历届党委萦绕心头、难以放下的牵挂。

海云鞋厂宿舍区改造前的瓦房。海垦集团供图

聚焦改造难点，垦地携手“探路”

从现实居住条件来看，海云鞋厂宿舍区改造事宜已是迫在眉睫，加之居民普遍有改造意愿，那么为何改造未能推进？难点究竟在哪？海口市住房和城乡建设局有关负责人说，主要在于现行政策难题，比如容积率的调整等。

近年来，海南进一步加强土地宏观调控，按照既有的改造征迁政策，拆旧建新只能维持原规模，不能增容。而随着海南不断加大对房地产市场的调控，2020年，海口宅地供应全面收紧，房地产“两个暂停”政策进一步深化，其中就提出了暂停包括商品住宅用地容积率提高在内的审批。

而原农垦海云鞋厂早在1997年就进行了破产清算，这里的居民大多为低收入人群，其经济条件难以承受市场化商品房。而要以棚改、老旧小区改造的方式推进，在现有政策下，容积率的调整又十分困难。但如果不能提高容积率，达不到收支平衡的开发前置条件，开发商自然不愿意介入改造项目。

但随着海南提出把安居房打造成为海南自贸港标志性民生工程、构建完善的海南自由贸易港住房保障体系，海云鞋厂宿舍区改造迎来了新转机。

2021年，海垦集团向海口市政府提出“安置+安居”改造模式，得到市政府的充分肯定和支持。经过多轮论证和专题研讨，2022年，海云鞋厂宿舍区自主改造项目被列为海口市城市旧城更新试点单位。海口市、龙华区两级政府高度重视，今年7月22日，市领导召开专题会议，同意海云鞋厂住房“安置+安居”模式开发建设。

何为“安置+安居”？据海云鞋厂宿舍区改造项目(金岭雅居)项目负责人介绍，“安置房+安居房”，即一部分土地采取划拨地方式建设安置房，另一部分土地采用出让方式建设安居房，建设成本由群众负担一部分、安居房销售回收一部分，实现项目成本收入平衡。安置房和安居房统一规划和同步建设，将建506套房，计划于2025年春节前后交付。

“原先困扰海云鞋厂宿舍区改造多年的容积率调整问题，也通过安居房政策这一路径得到了突破。以‘安置+安居’的方式推动海云鞋厂宿舍区改造，这在海口市城市更新改造中尚属先例，是一次重大突破。”海垦实业公司总经理顾晓仪说。

据悉，原农垦海云鞋厂1997年破产清算后，对原在册职工622人全部解除劳动合同，并以“买断工龄”的形式进行安置。在原海云鞋厂所有职工均以城市居民的身份完全回归社会的情况下，海南农垦依然积极履行国企担当，早在2008年，原海南省农垦总局就对海云鞋厂原职工提出解决住房问题作出批复，无偿提供海云鞋厂职工宿舍区土地用于解决职工住房问题。

鉴于项目改造条件的特殊性、代表性、紧迫性、成熟性，海口市政府将海云鞋厂宿舍区改造项目列为省、市拆除重建类的城市更新样板项目，并要求争取在今年10月底在全省范围内率先动工。

围绕全省“能力提升建设年”暨深化拓展“查堵点、破难题、促发展”活动，海口市各级领导、海垦集团领导多次深入海云鞋厂宿舍区调研，听取民意和建议，市领导、相关职能部门召开数十场专题推进会，研究探讨安置方案，制定工作实施计划。

在多方共同努力下，海云鞋厂宿舍区改造项目自今年8月启动拆迁安置工作以来，仅用了不到两个月时间，就完成252户签约、整体搬迁、拆除、平整、移交等工作。

“民生连民心，民生聚民力，民生系福祉。”海垦集团有关负责人表示，海云鞋厂宿舍区改造项目的顺利推进，不仅是海口市政府探索城市更新改造的一次制度创新，体现了市、区两级政府的行政智慧和担当，同时也是海垦集团树立以人民为中心的发展理念，扛起国企担当，为民解难事、办好事的重要体现。在迈上深化改革的新征程之际，海垦集团将坚定不移推动垦地融合这一深化农垦改革的“后半篇文章”，牢固树立以人民为中心的发展理念，加快推进新农场建设，持续改善垦区人居环境，不断把海垦广大职工对美好生活的向往变为现实，绘就海垦幸福生活底色。(李学山 许雅 高瑜)