今天聊聊最近的热点新闻：公积金在很多城市的政策变化！

(资料图片仅供参考)

2月13日，海南省住房公积金管理局发布关于对《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法（征求意见稿）》和《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告。

《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法（征求意见稿）》显示，住房公积金个人住房贷款资产证券化，是海南省住房公积金管理局作为发起机构，将个人住房贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，用该资产所产生的现金支付资产支持证券收益的资金筹措使用的管理活动。

该办法适用于海南省公积金贷款证券化的资格审批、发行管理、存续期管理、账务处理以及风险管理等。

最近不仅仅只有海南发布了政策！前几天武汉也发布了类似的政策征求意见稿！

说到这就要分析一下，为什么这个政策比较被关注！

1：简单的分析一下，公积金政策越来越变成了鸡肋政策：

首先：公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具，但是现在看，各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。

从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。公积金政策应该对刚需倾斜。但公积金政策不应该在市场波动期用来刺激楼市需求，影响购房者预期。

公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。对于北京来说，不论是国管还是市管，随着贷款政策的收紧，公积金已经成为大部分高收入群体购房工具。

一套普通刚需住宅起码400万以上，公积金贷款最高只能120万，这种情况下，首付比例高达70%以上。

国管公积金属于小众，对于市场来说，政策变化与否影响不大，但公积金政策信贷的继续收紧对于最近的小阳春来说，会有一定的打击影响。

其实原因非常简单，从贷款角度看，公积金政策最大的弊端是上限额度太低，远不能支撑刚需贷款，针对单纯的真正刚需支撑非常小。首付能力低的真刚需不可能使用公积金购房。北京 、上海公积金贷款上限120万。

其次：2022年来全国超过100个城市发布了各种公积金政策，三线城市有明显宽松，整体看，一二线城市因为过去几年公积金贷款成交量高，而出现了贷款难的问题。这些城市未来再使用公积金贷款难度加大。

第三：多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策，包括天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。

第四：部分城市也针对刚需购房者制定了部分倾斜的政策，包括郑州、成都、石家庄等城市。但提高了公积金贷款的上限。整体看，多个城市在最近出现了公积金放款难的问题，公积金使用过度，公积金成为部分城市刺激楼市的工具，这影响了中低收入群体使用公积金的可能。

公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。

在贷款上限不提高的情况下，再不增加贷款上限，公积金政策只能越来越鸡肋！

所以很多地方开始再次想到了公积金资产证券化

2015年7月，由武汉公积金中心发起的国内首单以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券——“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”成功发行，证券发行规模为5亿元。

随后以上海、南京、杭州、苏州、常州、湖州等为代表的江浙沪城市也开始积极试点住房公积金信贷资产证券化。2016年3月14日，杭州公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券和湖州公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券在全国银行间债券交易市场挂牌发行，融资规模14.18亿元，成功发行利率为杭州1年期3.12%、3年期3.6%，湖州3年期3.8%。

从产品发行目的看，公积金中心的发行意愿要强于商业银行。公积金贷款相较于商业银行个人住房抵押贷款，历史逾期率更低，同时提前还款概率更低，因此收益率也更低。但是区域集中特征更为明显，三四线城市公积金中心发放的产品可能收益率会高一些。部分公积金贷款可能采取置业公司提供担保的方式为底层基础资产增信。

但整体看，海南出台这一政策，有利于增加公积金贷款资金池，增加公积金可贷总量。用创新融资方式解决公积金贷款资金缺口问题，的确是一种积极有益的尝试.

在此之前，公积金池的资金主要原来是公积金缴纳人员公积金账户沉淀的资金，个人公积金账户本身是按照银行活期存款利率计息，成本虽然很低，但是来源较为有限。

公积金贷款的利率本身就不高，一般在3%左右。募集资金的成本只能比贷款利率更低才可以，实际操作有一定难度。但也是可以通过募集吸纳例如社保基金、养老基金等低成本资金实现的。